מאת: עו"ד מירית ענתבי*
במסגרת התמודדותי מול הרשויות בנושא, נוכח קביעת שומות המכלילות את שכר טרחת עורך הדין בסכום הכולל ממנו נגזר מס הרכישה, לענין רכישת דירות מקבלנים, ולא אחת, דחיית השגותיי על השומות על-ידי מנהלי מיסוי מקרקעין, כתבתי מאמר ביום יום 4 במרץ 2012 [חלק א'].
אולם, הנה נפל דבר, ולאחרונה (26 באפריל 2015) ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, פורסם באתר פסק דין), ובהחלטה תקדימית של ועדת הערר, נקבע שלא כל הוצאה משפטית נחשבת חלק מעסקת המכר. דעה שהבעתי לאורך שנים, במסגרת עסקאות של לקוחותיי, אשר נפלה על אוזניים ערלות, עד לפסק הדין.
העובדות נשוא פסק הדין: בני זוג רכשו דירה מקבלן תמורת 2 מיליון שקל, והוברר להם שמנהל מיסוי מקרקעין הכליל בתוך העסקה גם שכר טרחה ששילמו בני הזוג ישירות לעורך הדין של הקבלן עבור הטיפול ברישום הזכויות בדירה.
בני הזוג והקבלן הגישו השגה על גובה המס. הם טענו ששכר הטרחה שולם ישירות לעורך הדין ולכן אינו חלק מעלות הנכס, שהרי הכספים כלל לא הגיעו לידי הקבלן – מוכר הדירה.
מנהל המיסוי דחה את ההשגה הסביר שביהמ"ש העליון קבע בהלכה ששווי המכירה (שממנו נגזר מס הרכישה) כולל גם את ההוצאות משפטיות לעורך הדין של הקבלן (פס"ד ע"א 4532/09 גבריאלה יעקובס נ. מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב).
בני הזוג והקבלן לא ויתרו והגישו ערר על דחיית ההשגה.
השופט בנימין ארנון, יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בלוד, אמנם, הבהיר שפסקי הדין שעסקו בסוגיות הללו ניתנו בפשרה ולא היו מנומקים, ולכן אינם נחשבים להלכה מחייבת. אולם, בכל זאת, החליט לבחון את הסוגיה לעומקה – האם הגישה הנוהגת במנהל המיסוי תואמת את לשון החוק ורוחו. במסגרת אותה בחינה, הוא קבע כי ששווי המכירה אכן מחושב לפי עקרון המכונה "צירוף כל התמורות", הכולל את כל התמורות שקיבל הקבלן עבור העסקה, לרבות כל תשלום שגלגל לשכם הקונה, כמו למשל דמי היתר או היטל השבחה.אלא מאי, הקבלן אינו מחויב לשאת בהוצאות משפטיות אשר לכתחילה מוטלות על הרוכשים עצמם, ולפיכך עקרון "צירוף כל התמורות" לא חל עליהן.
נקבע כי, אמנם, חוק המכר מחייב את הקבלן לגרום לרישום הזכויות של הקונים, אולם הוא איננו מחויב לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בכך.
יתרה מזו, נקבע כיהקבלן מוגבל בסכום ההוצאות המשפטיות שהוא יכול לחייב את הרוכש, וזאת בהתאם לשינוי האחרון בחוק המכר, וזאת מכח הרציונל שקבלנים לא יפילו על כתפי הרוכשים את הוצאותיהם שלהם. בהתאם לרציונל זה, הרוכש ולא הקבלן, הוא שנדרש לשאת בהוצאות המשפטיות עבור רישום הדירה. תימוכין לכך, גם בכללי לשכת עורכי הדין הקובעים שעורך הדין של הקבלן המטפל בהעברת הזכויות על שם הרוכשים, נדרש לגבות מהם שכר טרחה בנפרד, משכר הטרחה שגובה מהקבלן, בגין הטיפול ברישום הזכויות שלו בלשכת רישום המקרקעין.
שימת לבכם, כי ההחלטה קובעת, כי במקרה דנא, ההוצאות משפטיות הכרוכות ברישום זכויות אינן נכללות בשווי המכירה, ולפיכך מס הרכישה יופחת בהתאם יחד עם זאת, במקרה שהרוכשים היו משלמים על שירותים משפטיים שניתנו לקבלן עצמו (דבר שלא הוכח במקרה הזה), אזי היו אלה נכללות בשווי המכירה וממוסות. לאמור: תימוכין לאמור גם במאמרי הקודם, נודעת חשיבות עצומה (שעלולה/עשויה להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי ₪) לנוסחו של הסעיף, וכמובן, למקצועיותו של העורך הדין המטפל בעסקה.
הכותבת הינה בעלת משרד עורכי דין בוטיק מוביל בישראל, המתמחה בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, אישות וניהול הון עסקי ומשפחתי. דיני משפחה, גירושין וירושה, תיקי "גנבת זרע", חקיקה ומדיניות, נדל"ן, דיני חוזים, דיני חברות, פשיטת רגל והסדרי נושים, דיני תקשורת, דיני קניין רוחני, לשון הרע ופגיעה במוניטין.
מייל: miritalaw@gmail.com
אתר אינטרנט: www.mirita-law.co.il
** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחברת איננה נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
8 במאי 2015